Immobilier · SCI · LMNP

Votre expert-comptable immobilier, SCI comme location meublée

Q: Micro-BIC ou régime réel en LMNP : lequel choisir ?

Le micro applique un abattement forfaitaire sur vos loyers. Le réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès qu'il y a un emprunt et un bien correctement valorisé, le réel gagne presque toujours, souvent en ramenant l'impôt à zéro.

Revenus fonciers, meublé au réel, amortissement du bien : on choisit le bon régime avec vous, puis on tient la comptabilité et on dépose la déclaration.

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1,9 million de SCI actives en France.
Source : base Sirene, catégorie 6540, 09/2026.

2072 ou 2031 la déclaration change selon que vous louez nu ou meublé. On vous dit laquelle.

40 € HT/mois : le tarif de départ Noly Compta, tout compris.

Votre situation

Deux pages, deux mondes comptables. Elles n’ont presque rien en commun : ni la déclaration, ni le régime fiscal, ni ce que vous pouvez déduire.

Vous détenez vos biens via une holding ? Les règles se cumulent : voir aussi notre page expert-comptable holding.

Votre régime dépend de ce que vous louez

Un même appartement peut relever de trois régimes différents selon qu’il est loué vide, meublé, ou meublé avec prestations. Beaucoup d’investisseurs le découvrent après avoir signé chez le notaire.

Régime fiscal selon le type de location
Ce que vous louez	Vos revenus sont	Votre déclaration
Un logement vide, en direct	Revenus fonciers — micro-foncier ou réel	Annexe 2044 de votre déclaration personnelle
Un logement vide, via une SCI à l’IR	Revenus fonciers, répartis entre les associés	2072, plus la part de chacun
Un bien via une SCI à l’IS	Bénéfice de société, à l’impôt sur les sociétés	2065, comptes annuels, dépôt au greffe
Un logement meublé, en LMNP	Bénéfices industriels et commerciaux — micro-BIC ou réel	2031 au réel, rien à déposer au micro
Du meublé avec services — para-hôtellerie	BIC, avec TVA sur les loyers	2031 et déclarations de TVA
De l’achat-revente — marchand de biens	Bénéfice commercial, activité professionnelle	2065 ou 2031 selon la structure

Trois lignes de ce tableau peuvent donc concerner le même appartement, selon la façon dont vous le louez. Le choix n’est pas anodin : il change votre impôt, vos charges déductibles et votre plus-value à la revente.

SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés ?

L’impôt sur les sociétés fait gagner pendant la détention, parce qu’on amortit le bien et que le résultat imposable s’effondre. L’impôt sur le revenu fait gagner à la revente. C’est la décision la plus lourde de votre montage, et la plus difficile à défaire.

Comparatif SCI à l’IR et SCI à l’IS
	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Qui paie l’impôt	Chaque associé, sur sa part	La société
Amortir le bien	Non	Oui
Déduire les intérêts d’emprunt	Oui	Oui
Déduire les travaux	Seulement l’entretien et la réparation	Plus largement
Comptabilité complète obligatoire	Non	Oui
Dépôt des comptes au greffe	Non	Oui
Sortir l’argent de la société	Libre	En dividendes, imposés
Plus-value à la revente	Régime des particuliers, avec abattement dans le temps	Régime des sociétés, sans abattement

Pourquoi ? Parce qu’à l’IS, on amortit le bien et que le résultat imposable s’effondre pendant toute la détention, tandis qu’à l’IR, la plus-value bénéficie d’un abattement qui grandit avec les années. Le bon choix dépend donc d’une seule question : est-ce que vous gardez, ou est-ce que vous revendez ? L’option à l’IS est en principe irrévocable passé un délai. C’est exactement le genre de décision qu’on prend une fois, avec quelqu’un qui a fait le calcul sur vos chiffres.

L’amortissement, le vrai levier du meublé

L’amortissement du bien diminue votre résultat imposable sans vous coûter un euro de trésorerie. Le mécanisme mérite deux minutes, parce qu’il décide de votre impôt pendant quinze ans.

1 Ce que c’est

Votre bien perd de la valeur avec le temps. Au régime réel, cette perte se déduit chaque année de vos loyers, alors qu’elle ne vous coûte rien en trésorerie.

2 Ce qu’on amortit

Le bâti, par composants — gros œuvre, toiture, installations. Le mobilier et l’électroménager, sur des durées plus courtes. Jamais le terrain.

3 Ce que ça donne

Beaucoup de LMNP au réel se retrouvent avec un résultat imposable nul pendant des années. Les loyers rentrent, l’impôt non.

4 Le piège

L’amortissement non utilisé n’est pas perdu, il se reporte. Mal calculé au départ, il se traîne faux pendant toute la durée de détention.

C’est la raison pour laquelle le régime réel bat presque toujours le micro-BIC dès qu’il y a un emprunt. Et c’est aussi pourquoi il demande une vraie comptabilité : un tableau d’amortissement, tenu année après année, qu’on ne rattrape pas.

Ce que Noly Compta fait pour vos biens

✓ Le choix du régime

Micro ou réel, IR ou IS : on fait le calcul sur vos chiffres avant que vous signiez, pas après.

✓ Votre déclaration

2072, 2031 ou 2065 selon votre situation, établie et déposée dans les délais.

✓ Le tableau d’amortissement

Établi bien par bien, composant par composant, et tenu chaque année sans rupture.

✓ Les comptes courants d’associés

Apports, remboursements, intérêts : suivis à l’euro, parce que c’est là que les SCI dérapent.

✓ Le dépôt au greffe

Pour les SCI à l’IS, comptes annuels déposés, avec la confidentialité si vous y avez droit.

✓ Un vrai expert-comptable

Des experts-comptables inscrits à l’Ordre, joignables quand vous en avez besoin.

Nos tarifs pour l’immobilier

La plupart des cabinets ne donnent aucun prix avant de vous faire remplir un formulaire. Le nôtre est affiché, et il tient compte du nombre de biens que vous détenez.

Tarif d’entrée

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Tenue de votre comptabilité
Tableau d’amortissement
Votre déclaration annuelle
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Le prix dépend du nombre de biens, de votre régime et des déclarations dont vous avez besoin. Le simulateur Noly Compta vous donne un montant ferme, immédiatement et sans engagement.

1Votre type d’entreprise
2Vos déclarations
3Dépôt des comptes
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Questions fréquentes des investisseurs

Un expert-comptable est-il obligatoire pour une SCI ou un LMNP ?

Non, aucun texte ne l’impose. Mais au régime réel, le tableau d’amortissement et la liasse fiscale demandent une compétence précise, et une erreur se traîne pendant des années. Une SCI à l’IS, elle, doit produire des comptes annuels et les déposer : là, faire seul devient très difficile.

Micro-BIC ou régime réel en LMNP : lequel choisir ?

Le micro applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, sans rien à justifier. Le réel déduit vos charges réelles et l’amortissement du bien. Dès qu’il y a un emprunt et un bien correctement valorisé, le réel gagne presque toujours — souvent en ramenant l’impôt à zéro. Nous faisons les deux calculs avant de vous conseiller.

Puis-je récupérer la TVA sur mon achat ?

En location meublée classique, non : les loyers ne sont pas soumis à la TVA, donc elle n’est pas récupérable. En para-hôtellerie — avec au moins trois services parmi le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture du linge et la réception — l’activité devient taxable, et la TVA de l’achat peut alors se récupérer. C’est un montage à cadrer avant de signer, pas après.

Je fais du meublé de tourisme et de la location courte durée. C’est pareil ?

Comptablement, cela reste du BIC comme le LMNP classique. Mais le classement du meublé de tourisme, l’abattement applicable et les règles locales changent régulièrement, et la frontière avec la para-hôtellerie est fine. C’est un des rares domaines où l’on vous conseille de nous appeler avant de publier votre annonce.

Combien coûte un expert-comptable pour une SCI ou un LMNP ?

Cela dépend du nombre de biens, du régime et du nombre d’associés. Un LMNP au réel avec un seul bien coûte nettement moins qu’une SCI à l’IS avec plusieurs associés et un dépôt au greffe. Le simulateur vous donne un montant ferme en quelques questions.

J’ai plusieurs biens et plusieurs structures. Vous prenez tout ?

Oui, et c’est même préférable. Quand la SCI, le LMNP et la holding sont tenus par le même cabinet, les comptes courants et les flux entre structures sont enregistrés de la même façon partout. Les écarts ne se découvrent pas à la clôture.

Ce que disent nos clients

« Depuis que je suis chez Noly, tout est beaucoup plus simple. Je joins mes factures directement à chaque opération bancaire, tout est centralisé et accessible en ligne. Résultat : zéro stress ! J’ai tellement apprécié leur service que j’y ai transféré mes trois sociétés ainsi que ma SCI. »

Lionel Ruggeri — Trois sociétés et une SCI chez Noly Compta
Avis Google · Noly Compta, 4,6 ★ sur 37 avis

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