Votre comptable LMNP amortit votre bien par composants
Liasse 2031, déficit reportable, charges déductibles au réel : un vrai expert-comptable inscrit à l’Ordre s’occupe de votre location meublée.
Sans engagement À partir de 40 € HT/mois
Micro-BIC ou régime réel : le seul choix qui compte
Le micro est plus simple : un abattement, et presque rien à tenir. Le réel demande une comptabilité, mais dès qu’il y a un emprunt, les intérêts et l’amortissement dépassent presque toujours cet abattement.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Ce que vous déclarez | Vos loyers encaissés | Un résultat, loyers moins charges |
| Comment les charges sont prises | Un abattement forfaitaire, quoi qu’il arrive | Au réel, à l’euro près |
| Déduire les intérêts d’emprunt | Non | Oui |
| Amortir le bien et le mobilier | Non | Oui |
| Comptabilité à tenir | Un livre de recettes | Une comptabilité commerciale complète |
| Déclaration à déposer | Aucune liasse | Liasse 2031 et ses annexes |
| Reporter un déficit | Non | Oui, sur les revenus meublés des années suivantes |
En pratique, beaucoup de bailleurs au micro paient de l’impôt sur des loyers qui, au réel, seraient à peine imposés. C’est l’erreur la plus coûteuse du LMNP, et elle se répète chaque année. Nous faisons les deux calculs sur vos chiffres avant de vous conseiller — et si le micro vous convient mieux, nous vous le disons.
L’amortissement par composants, le vrai travail
Amortir ne consiste pas à étaler le prix d’achat. Le terrain ne s’amortit jamais, le bâti se découpe en composants qui ont chacun leur durée, et le mobilier suit des durées beaucoup plus courtes.
1 On ne peut pas tout amortir
Le terrain ne s’amortit jamais. Il faut donc commencer par séparer sa valeur de celle du bâti dans votre prix d’achat. Une ventilation mal faite se paie pendant toute la durée de détention.
2 Le bâti se découpe
L’administration attend une décomposition : gros œuvre, façade, toiture, installations techniques, agencements. Chaque composant a sa propre durée. Amortir le bien « en bloc » est la faute la plus fréquente.
3 Le mobilier est à part
Lit, canapé, électroménager, vaisselle : durées beaucoup plus courtes que le bâti. L’inventaire du jour de la mise en location conditionne tout le tableau.
4 Ce qui n’est pas utilisé se reporte
L’amortissement ne peut pas créer de déficit : la part qui ne peut pas être déduite une année n’est pas perdue, elle se reporte sans limite de temps. Il faut donc la suivre, ligne par ligne, année après année.
5 Et à la revente
Le traitement des amortissements dans le calcul de la plus-value a changé récemment. C’est un point à regarder avant de vendre, pas après — et il peut modifier l’arbitrage entre garder et céder.
6 Ça ne se rattrape pas
Un tableau faux dès la première année reste faux. Le reprendre demande de recalculer tous les exercices passés et de corriger les déclarations déjà déposées.
C’est la raison pour laquelle un logiciel seul ne suffit pas toujours : il calcule ce qu’on lui donne. La ventilation terrain-bâti, le découpage par composants et l’inventaire du mobilier sont des décisions, pas des saisies. Voilà ce que vous payez quand vous prenez un expert-comptable plutôt qu’un abonnement.
Ce que vous déduisez au régime réel
Au micro, rien de tout cela ne compte : seul l’abattement s’applique. Au réel, chaque ligne diminue votre résultat imposable.
- Intérêts d’empruntet l’assurance du prêt, souvent le premier poste
- Amortissement du bâtipar composants, hors valeur du terrain
- Amortissement du mobiliermeubles, électroménager, literie, vaisselle
- Travaux d’entretien et de réparationles améliorations, elles, s’amortissent
- Taxe foncièreet cotisation foncière des entreprises
- Charges de copropriétéla part non récupérable sur le locataire
- Assurance propriétaire non occupantet garantie loyers impayés
- Frais de gestion locativeagence, conciergerie, plateforme de réservation
- Frais de notaire et d’agence à l’achatdéduits ou incorporés au prix : c’est une option
- Honoraires de votre expert-comptableintégralement déductibles de vos revenus locatifs
- Abonnementsinternet, eau, électricité si vous les payez
- Frais bancairesdu compte dédié à la location
Un point que presque personne ne dit : nos honoraires se déduisent de vos revenus locatifs. Leur coût réel est donc inférieur à leur prix, dans la proportion de votre tranche d’imposition. Cette liste reste indicative : posez-nous votre cas précis.
Logiciel, plateforme ou expert-comptable ?
Du simple abonnement logiciel au cabinet traditionnel, les écarts de prix sont considérables, et les prestations ne sont pas les mêmes. La ligne de partage n’est pas le calcul : c’est la décision.
| Ce dont vous avez besoin | Logiciel seul | Avec Noly Compta |
|---|---|---|
| Générer la liasse 2031 | Oui | Oui |
| Calculer un amortissement à partir de vos saisies | Oui | Oui |
| Décider de la ventilation terrain / bâti | À vous | Fait pour vous |
| Découper le bâti par composants | À vous | Fait pour vous |
| Un expert-comptable inscrit à l’Ordre | Non | Oui |
| Une responsabilité engagée sur vos comptes | Non | Oui |
| Un interlocuteur en cas de contrôle | Non | Oui |
| Un conseil avant d’acheter ou de revendre | Non | Oui |
Un logiciel calcule ce que vous lui saisissez. Il ne décide pas de la ventilation entre le terrain et le bâti, il n’arbitre pas entre amortir beaucoup ou peu selon votre projet de revente, et il ne répond pas à l’administration en cas de contrôle. Dès qu’il y a un emprunt, plusieurs biens, des travaux ou de la location courte durée, ce sont ces décisions qui pèsent, pas la saisie. C’est le travail que nous faisons, à partir de 40 € HT par mois, avec un expert-comptable inscrit à l’Ordre.
Ce qui se passe quand vous revendez
Ce que l’amortissement vous fait gagner chaque année, la revente en reprend une partie. La règle a changé récemment, et elle pèse sur l’arbitrage entre garder et céder.
1 Le régime de la plus-value
En location meublée non professionnelle, la revente relève du régime des plus-values des particuliers. La durée de détention joue en votre faveur : plus vous gardez, plus l’abattement augmente, jusqu’à l’exonération.
2 Ce qui a changé
Les amortissements déduits pendant la détention sont désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value. Autrement dit : ce que l’amortissement vous a fait gagner chaque année se retrouve en partie au moment de vendre.
3 Ce que ça change pour vous
Amortir reste avantageux dans la très grande majorité des cas — vous économisez tout de suite, vous payez peut-être plus tard, et seulement si vous vendez. Mais le calcul n’est plus le même selon que vous gardez dix ans ou trois.
4 Pourquoi il faut le savoir avant
Le tableau d’amortissement se construit à l’entrée, pas à la sortie. Si votre horizon est court, certains choix se prennent différemment. C’est une conversation à avoir la première année, pas chez le notaire.
La règle a bougé récemment et elle peut encore bouger. Nous la suivons pour vous, et nous vous prévenons quand un changement touche votre dossier — sans attendre que vous nous appeliez. C’est aussi pour ça qu’un cabinet coûte plus qu’un abonnement : un logiciel applique la règle du jour, il ne vous dit pas qu’elle a changé.
Ce que Noly Compta fait pour votre location meublée
✓ Le choix du régime
Micro ou réel : on fait les deux calculs sur vos chiffres, et on vous dit lequel vous coûte le moins.
✓ Le tableau d’amortissement
Ventilation terrain-bâti, découpage par composants, inventaire du mobilier. Établi une fois, tenu chaque année.
✓ Votre liasse 2031
Établie, vérifiée et télétransmise dans les délais, avec le bilan et le compte de résultat qui l’accompagnent.
✓ Le suivi des déficits
Amortissements reportés et déficits suivis ligne par ligne, pour qu’aucun ne se perde en route.
✓ L’application de saisie
Photographiez vos factures et vos relevés, l’application s’occupe du reste.
✓ Un vrai expert-comptable
Des experts-comptables inscrits à l’Ordre, joignables quand vous en avez besoin.
Nos tarifs pour la location meublée
Le prix est affiché, sans frais caché. Et son coût réel est plus bas que l’affiche : nos honoraires se déduisent de vos revenus locatifs.
À partir de
- Tenue de votre comptabilité
- Tableau d’amortissement par composants
- Liasse fiscale 2031
- Application de saisie
- Support expert-comptable
Votre tarif exact, en 8 questions
Le prix dépend du nombre de biens, du régime et des déclarations dont vous avez besoin. Le simulateur Noly Compta vous donne un montant ferme, immédiatement et sans engagement.
- 1Votre type d’entreprise
- 2Vos déclarations
- 3Dépôt des comptes
- 4Votre tarif s’affiche
Comment ça se passe avec Noly Compta
On peut reprendre un bien déjà loué depuis des années : le tableau d’amortissement se reconstitue à partir de l’acte d’achat et de vos factures.
1 On récupère votre dossier
Acte d’achat, tableau d’amortissement existant, dernières liasses. Si vous étiez au micro, on part de l’acte et on reconstruit tout.
2 On bâtit le tableau d’amortissement
Ventilation terrain-bâti, composants, inventaire du mobilier. C’est le travail le plus long, et il ne se fait qu’une fois.
3 On dépose la liasse 2031
Chaque année, dans les délais, avec le suivi des amortissements et des déficits reportés d’un exercice à l’autre.
4 On vous conseille avant d’agir
Nouveau bien, travaux, passage en courte durée, revente : un point avant la décision, quand elle peut encore être orientée.
Questions fréquentes des loueurs en meublé
Un expert-comptable est-il obligatoire en LMNP ?
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Je loue en meublé de tourisme ou en courte durée. C’est la même chose ?
Puis-je passer du micro au réel ? Et l’inverse ?
Je louais nu, je passe en meublé. Qu’est-ce qui change ?
Que devient un déficit LMNP ?
Combien coûte un comptable LMNP ?
J’ai plusieurs biens, et une SCI à côté. Vous prenez tout ?
Ce que disent nos clients
« Depuis que je suis chez Noly, tout est beaucoup plus simple. Je joins mes factures directement à chaque opération bancaire, tout est centralisé et accessible en ligne. Résultat : zéro stress ! J’ai tellement apprécié leur service que j’y ai transféré mes trois sociétés ainsi que ma SCI. »
Avis Google · Noly Compta, 4,6 ★ sur 37 avis
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Dites-nous combien de biens vous louez et depuis quand : on vous répond avec un tarif ferme, sans engagement.
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