Qu’est-ce que la LMNP ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP constitue une option attractive pour les investisseurs immobiliers. En louant des logements meublés, les propriétaires bénéficient d’avantages fiscaux significatifs.

Cela inclut l’amortissement des biens et du mobilier tout en réduisant l’impôt sur le revenu, la gestion simplifiée comparée à la location nue et bien d’autres points à découvrir avec l’enquête de noly-compta sur cette nouvelle forme d’investissement et ces nouveaux locataires qui recherchent la flexibilité et la commodité ?

Ne pas confondre le statut LMNP avec LMP ?

Le choix entre le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur Meublé Professionnel (LMP) dépend de plusieurs critères importants pour les investisseurs en immobilier locatif meublé.

Le LMNP est destiné aux propriétaires qui louent des logements meublés sans que cette activité constitue leur principale source de revenus. Les avantages fiscaux incluent la possibilité d’amortir le bien et le mobilier, ainsi qu’un régime fiscal avantageux avec déduction des charges et possibilité de régime forfaitaire.

En revanche, le LMP est dédié aux propriétaires inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS), pour qui la location meublée constitue une activité professionnelle principale. Les avantages fiscaux sont plus étendus, notamment la déduction sans limite de déficit et une éventuelle exonération de plus-value immobilière après 5 ans d’activité, sous condition que les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 euros.

Contrairement au LMNP, le LMP n’est pas soumis aux conditions de revenus imposées par la loi. Cependant, il nécessite une gestion plus rigoureuse et une inscription au RCS. Le choix entre LMNP et LMP dépend donc de la situation financière, des objectifs d’investissement et de la volonté d’engagement professionnel dans la location meublée.

Régimes et fiscalité des LMNP ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre plusieurs avantages fiscaux attractifs par rapport à la location nue, principalement grâce à deux régimes d’imposition : le régime réel et le régime micro-BIC.

Sous le régime réel, tous les frais liés à la location meublée peuvent être déduits des revenus locatifs réels. Cela inclut les charges de copropriété, la taxe foncière (hors taxe sur les ordures ménagères si remboursée par le gestionnaire), les dépenses de travaux, les intérêts d’emprunt si l’investissement est financé par un prêt immobilier, ainsi que les assurances de prêt. De plus, le bien immobilier et le mobilier peuvent être amortis comptablement sur une période moyenne de 30 ans, ce qui permet de déduire jusqu’à 85 % de la valeur du bien immobilier et 100 % de la valeur du mobilier chaque année. Ce régime permet ainsi de réduire significativement l’impôt sur les revenus locatifs, voire de les rendre non imposables.

Pour les bailleurs dont les charges représentent moins de 50 % de leurs recettes locatives hors taxes, le régime micro-BIC peut être plus avantageux. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés, avec un minimum de 305 euros d’abattement, sans possibilité de déduire des charges réelles. Il est applicable si les recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière n’excèdent pas 72 600 euros.

Le choix entre le régime réel et le micro-BIC dépend donc du montant des charges supportées par le bailleur et du niveau de revenus locatifs. Le régime réel est souvent plus avantageux lorsque les charges sont élevées, permettant une déduction maximale, tandis que le micro-BIC est plus simple à gérer pour les petites locations où les charges sont limitées.

Quels sont les critères d’éligibilités au statut de LMNP ?

Ces différents types de biens sont éligibles au statut LMNP (Et permettent aux investisseurs de diversifier leurs placements dans l’immobilier locatif meublé) :

• Maisons
• Résidences de tourisme
• Résidences d’affaires
• Résidences services pour étudiants
• Studios et appartements
• Autres logements meublés (chambres chez l’habitant…)
• Résidences services pour seniors

De plus ; certaines conditions doivent être respectées pour être considéré comme Loueur Meublé Non Professionnel :

• Les revenus annuels provenant de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 euros.
• Le particulier investisseur ne doit pas être inscrit au RCS (Registre du commerce et des sociétés) en tant que professionnel de la location meublée.
• Les revenus de la location meublée ne doivent pas constituer la majorité des revenus du foyer fiscal (en incluant les autres bénéfices industriels et commerciaux, les salaires…).

La combinaison de toutes ces conditions permet à l’investisseur de bénéficier du statut LMNP, avec en prime des avantages fiscaux intéressants.

Obligations comptables d’une LMNP ?

Si vous choisissez le régime micro-BIC, vous n’avez besoin que d’un livre de recettes pour déclarer vos revenus locatifs.

En revanche, sous le régime réel, les obligations comptables incluent la tenue d’une comptabilité complète avec bilan et compte de résultat, ainsi que la soumission d’une déclaration annuelle et d’une liasse fiscale à l’administration fiscale.

L’assistance d’un cabinet d’expertise comptable en ligne peut grandement simplifier ces démarches administratives.

Les principaux avantages d’investir en LMNP ?

• Accessibilité des biens : Le statut LMNP n’est pas restreint par un zonage géographique spécifique, ce qui rend cette forme d’investissement accessible à différents types de biens.

• Rentabilité attractive et nette d’impôt : Les rendements peuvent atteindre jusqu’à 7 % grâce à des abattements fiscaux comme l’abattement de 50 % sur les revenus locatifs ou la déduction des charges réelles. De plus, Les loyers pratiqués en location meublée sont souvent supérieurs à ceux de la location nue.

• Construction de patrimoine : Investir en LMNP est souvent le premier pas vers la constitution d’un patrimoine immobilier pour les jeunes investisseurs et les expatriés qui veulent investir en France.

• Anticipation de la retraite : Les biens en résidences services, souvent choisis pour le LMNP, offrent une sécurité accrue grâce à des baux commerciaux garantissant des revenus fixes, même lorsque le logement est vacant.

• Fiscalité avantageuse : la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat de certains biens

• Possibilité d’amortir le bien immobilier et le mobilier dans le calcul des revenus fonciers, ce qui peut réduire l’impôt sur le revenu.

• Régime fiscal avantageux (régime réel ou micro-BIC), permettant de déduire les charges (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais de gestion…) des loyers perçus.

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